正确对待税法对商场联营模式的影响 正确对待税法对商场联营模式的影响 正确对待税法对商场联营模式的影响 精品源自作文园地
受全球经济危机的影响,国内住宅地产形势低迷,相对于此,商业地产的表现却有些“风景这边独好”的意味。从整体来看,随着政府刺激经济举措效果的逐渐显现,2009年势必将成为房地产市场节奏发生变化的一年,而商业地产作为投资性项目越来越得到业内人士的青睐。
商业地产投资开发赢利模式多样,主要有四类:一是只售不租,出让产权,快速回笼资金;二是只租不售,以商铺产权再融资;三是又租又售,部分租,部分售,出租部分起示范作用;四是不租不售,自己做商业经营,直接将商铺进行资本运作,控制进场业态种类,形成自己的经营特色。
本文且不讨论如上开发赢利模式的优劣,仅就开发商在直接将商铺进行资本运作,在与供应商联营的过程中,如何在符合税法相关规定的条件下,在不增加供应商成本的前提下,保持商铺收益继续增长,将商铺变成收益最稳定的物业类别,获得双赢的结果,提出自己的拙见,以求专业人士斧正。
一、什么是联营
依据《民法通则》的相关规定,联营有三种模式:
1、法人型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,组成新的经济实体,独立承担民事责任、具备法人条件的,经主管机关核准登记,取得法人资格。这是一种最紧密、最稳定的联营模式,它的设立、变更和终止以及权利能力、行为能力、责任范围等均适用企业法人的有关规定。
2、合伙型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。这是一种半紧密、较稳定的联营模式,根据这种联营模式而组成的企业不具有法人条件,其财产属于共有性质,联营各方的责任是无限的连带责任。
3、合同型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。这是一种松散型、简易型的联营模式。这种联营模式是联营各方之间的一种较为稳定的合同关系。
目前,开发商将商铺与供应商进行的联营大多数是第三种即合同型联营,在这种联营模式下,开发商成立专门的商业经营管理公司作为商场柜台提供方,提供柜台给供应商,由开发商成立的商业经营管理公司统一管理、统一收银,商业经营管理公司按双方的约定收取费用后,月末将剩余货款凭供应商的增值税发票打入供应商账户。
在供应商成本不变的前提下,如何通过合理的税收筹划提高商业经营管理公司的税后实得收益?
二、联营模式下的税法比较
商业经营管理公司(以下简称“商场”)在联营模式下,多以提取“扣点”作为收取费用的主要方式,而提取“扣点”分为单纯提取扣点和提取“扣点”和收取固定的进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等劳务收入结合两种方式,在不考虑房产税等其他应纳税种的情况下,两种方式的税收有所区别:
第一种,单纯提取“扣点”方式:
假设供应商的月含税销售额为300万元,商场的扣点是25%。由商场统一收款,统一管理,供应商自行承担其销售员及相关的管理费用。商场月末将剩余货款凭供应商的增值税发票打入供应商账户。
则:商场的税后收益计算如下: 第二种,提取“扣点”和固定劳务收入结合的方式: 则:商场的税后收益计算如下: 同方式一,商场25%的扣点收入是与商品销售量、销售额挂钩的返还收入,因此应按有关规定冲减当期增值税进项税金,按上述规定,则商场的当期销项增值税=300万/(1+17%)×17%=435897.44元,当期应冲减的增值税进项税金=200万/(1+17%)X 25% X17%=72649.57元,当期实际缴纳的增值税=435897.44元-72649.57元=363247.87元。由此产生的城建税和教育附加税=(12500元+363247.87元)×(1%+3%)=15029.91元。企业所得税=(25万+200万/(1+17%)X 25%-12500元-15029.91元)×33%=214440.77元。商场的税后所得收益=25万+200万/(1+17%)X 25%-12500元-15029.91元-214440.77=435379.75元。
方式二比较方式一而言,在与供应商的合作形式和供应商成本均没有发生变化的前提下,商业经营管理公司的税后收益增加了14654.11元。
